青 島西海 岸新區 管委 關 于印發 進一步 規范土 地利用 管理工 作的實施意 見的通知

青 西新管 發〔 2019〕8  號

各 大功能 區管委 各 鎮人民 政府 ，各 街道辦 事處 ，各 管區 ，管 委各部門 ，區 直各單位 ，駐區 各單位：

   《青島西 海 岸新區關于進一步 規 范土地利用管理工作 的 實施 意見 》已 經管委 區政府 同意 ，現 印發給 你們 ，望 認真貫 徹執行。

青 島西海 岸新區 管委

201 9 年 3 月 7 日

青島西海岸新區管委關于印發進一步規范土地利用管理工作的實施意見的通知

為 促進新 區社會 經濟快 速發 展 ，強 化土地 資源使 用保 障 ，提 高 土 地 資 源利 用 效率 ， 規 范 土地 利 用管 理 中 涉 及的 綜 合 用 地管 理 、土 地用途 變更 及國有 建設用 地分割 轉讓 等工 作 ，根 據《中華人 民共和 國土地 管理法 》 、 《中 華人民 共和國 城市房 地產管 理法 》、《 閑置土 地處置 辦法 》 （國 土資源 部令第 5 3 號 ） 、 《關 于印發 山東 省 新 舊 動 能轉 換 重大 工 程 實 施規 劃 的通 知 》 （ 魯 政 發 〔 201 8 〕7 號 ）， 制定本 實施意 見。

   一 、 綜合 用 地管理

   （ 一 ） 綜 合 用地 ， 指 以 城市 規 劃確 定 的建 筑 功 能 使用 需 求為 主 體 的復 合 性用 地 管理 模 式 ， 主 要 包括 土 地混 合 利用 和 建筑 復 合 使 用 方式 ， 使單 一 宗地 上 具有 兩 類或 兩 類以 上 使用 用 途。

   （ 二 ） 在 符 合城 市 規 劃 、 土 地 利用 總 體 規 劃和 產 業規 劃 ， 符 合 安 全 、 環 境 等要 求 的前 提 下 ， 在 區 域建 筑 總規 模 和比 例 結 構 控 制 范 圍內 ， 根據 市 場導 向 和項 目 建設 需 求， 綜 合考 慮 區域 環 境、 產 業 發展 、 基 礎 設施 等 因 素 ， 合 理 規 劃 、 劃 定 功能 分 區 ， 引 導 工 業 、 倉儲 、 科研 、 商業 、 居住 等 用途 混 合使 用 。

    二 、 用途 變 更

   （ 一） 適 用范圍 1. 已 出讓的 國有建 設用地 ，因 城市規 劃已調 整 ，原 土地用途與 現 城市 規 劃用 途 不一 致 的， 按 照本 意 見辦 理 。

   （1）已動工開發且依法取得施工許可證（需挖深基坑的 項 目 ，基 坑開挖 完畢 ；使 用樁基 的項 目 ，打 入所有 基礎 樁 ；其 他項 目 ，地 基施工 完成三 分之一 ）的 旅游 、娛樂 、商 業 、商 品住宅等 四 類經營 性國有 建設用地 ，符 合城市 規劃的 前提下 用途可 相互轉 換。

    （2）除旅游、娛樂、商業、商品住宅用地之外的其他用 途土 地 ，在 符 合城 市 規劃 的 前提 下 用途 可 互相 轉 換。

    （3）未開發的國有建設用地被認定為閑置土地的，按《 閑置 土地處 置辦法 》規定 依法處 置。 屬 企 業利 用 存量 用 地轉 型 升 級 ， 需 重 新確 定 混合 功 能類 型 及 用 途 比例的 ， 按 新 區 《關 于 印發 城 市建 設 綜合 用 地 規 劃和 土 地管 理 實 施辦 法 的通知 》 （青 西 新管 發 〔 2018 〕 5 2 號 ） 文 件 規定 辦 理。

    2 .原土地出 讓 合同約定或者劃撥 決 定書規定的改變用途 予 以收回的土地（除保障性住房等限制性用地 外 ） ，如符合上述條 件 ，經批 準也可 按本意 見辦理 用途變 更手續。

    （ 二 ） 辦 理 方式

    1. 符 合城市 規劃 ，原 為劃撥 用地 ，可 按照協 議補差 價方式辦 理 出讓或 土地用 途變更 手續 ；原 為出讓 用地 ，可 按照存 量補地價 方 式辦理 土地用 途變更 手續。

    2. 規 劃用途 變更后 的土地 使用權 使用年 期按照 法律規 定的 最 高年期 確定， 自區政 府批準 之日起 計算。

    3. 土 地評估 時點按 向國土 主管部門申請辦理土 地用途 變更 的 時 間確定 ， 調 整 土地 用 途 的 ， 需 補 繳的 土 地價 款 等于 新 、 舊用 途 樓 面地 價 之差 乘 以建 筑 面積 ； 土地 用 途與 容 積率 同 時調 整 的， 需 補 繳的 土 地價 款 等于 新 用途 樓 面地 價 乘以 新 增建 筑 面積 ， 加上 新 、 舊 用 途樓 面 地價 之 差乘 以 原建 筑 總面 積 。 土 地 用途 調 整前后 土 地 出讓 金 差額 為 負的 不 予退 還 高出 部 分土 地 出讓 金 。

    （ 三 ） 辦 理 程序

    1. 對 已出讓 的國有 建設用地 ，因 城市規 劃已調 整需辦 理土地 用途 、容 積率變 更的 ，用 地單位 需首先 向規劃 主管 部門申 請出具 變 更后宗 地的規 劃用地 指標條 件。

    2. 申 請辦理 土地用 途變更 的 ，辦 理變更 前應由 區招商 中心會 同 相關主 管部門 對宗地 是否 享有扶 持 （優惠 ）政 策及限 制性條件 進 行審核 ，并 向國土 主管 部門出 具審核 意見 。對 已享有 扶 持 （優 惠 ）政 策的 ，由 區招商 中心會 同相關 主管 部門提 出辦理 意見報管 委 （區政 府）研 究確定。

    3. 用 地單位 持申請書 、規 劃變更 用地指 標審批 意見 、土 地出 讓 合同 、產 權證書 及區招 商中心 出具的 審核意 見等相 關圖文 資料 向 國土主 管部門 申請辦 理土地 用途、 容積率 變更手 續。

    4. 已 開發建 設的用 地在辦 理土地 用途變 更后 ，對 于已建 的建 筑 物需變 更房屋 用途的 應由 區城建 、規 劃 、消 防等主 管部門 充分 論 證原建 筑設 計結構 、承 載能力 、消 防安全 等因素 ，并 出具相關 論 證意見。

    三 、 工業 用 地分割

    工 業 用地 一 旦出 讓 ， 原 則 上不 予 分 割 ， 但為 促 進新 舊 動能轉 換 拓 展用 地 空間 ， 有 效 盤活 閑 置 、 低 效 利用 土 地 ， 統 籌 推進 城 鎮 低 效 用地 再 開發 ， 在 不 改變 原 使用 功 能和 土 地 用 途等 前 提 下 ， 確 需 分 割的 ， 須 經 區規 劃 、 消 防 、 招 商 等主 管 部門 審 核同 意 ， 分割 后 的 宗地 面 積原 則 上不 低 于 1 5 畝。

    1. 分 割后宗 地為空 地的 ，在 分割前 須經區 招商中 心對擬 合作 或 引進的 新項目 的投入 產出 、產 業主導 方向 、生 產業態 等進行綜 合 評審。

    2. 對 已建成 的項目 用地 ，保 持現狀 辦理分 割手續 的 ，土 地分 割 后土地 使用者 應保持 地上現 有消防 、燃氣 、供（ 排 ） 水 、內部 通 道等公 共設施 的正常 使用功能 ，如 分割后 新建或 拆除重 建建筑 物 、構 筑物 ，應 遵守國 家有 關法律 法規 、規 范規定 和城 市規劃的 要 求，按 照