2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。此次修改信息量巨大，拓維房地產(chǎn)和建設工程法律部將新《土地管理法》的亮點、對房地產(chǎn)開發(fā)的影響以及新舊《土地管理法》的條款對照整理歸納如下：

一、亮點和重點

重點一：完善土地征收制度，保障農(nóng)民監(jiān)督權、參與權和話語權。

解讀：該重點主要完善了以下三個方面：

1、首次對土地征收的公共利益進行明確界定。以下6種情形需要征地的可以依法實施征收：

①軍事外交

②政府組織實施的基礎設施建設

③公益事業(yè)

④扶貧搬遷

⑤保障性安居工程

⑥成片開發(fā)建設

2、首次明確了土地征收補償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。過去是以土地征收原用途來確定土地補償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補償費和安置補助費。

新法以區(qū)片綜合地價取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。

另外，在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎上增加了農(nóng)村村民住宅補償和社會保障費，從法律上為被征地農(nóng)民構建了更加完善的保障體系。

3、完善了土地征收程序，將批后公告改為批前公告。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對征地補償安置方案有異議的，應當召開聽證會修改，進一步落實被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民在整個征地過程的知情權、參與權和監(jiān)督權。倡導和諧征地，征地報批以前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協(xié)議。

重點二：集體經(jīng)營性建設用地可不通過國家征收直接入市

解讀：根據(jù)新法，在符合以下三個條件的情形下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。

①符合規(guī)劃（工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途）

②依法登記

③三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意

此次修改取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，是重大的制度創(chuàng)新，也是本次修改的最大亮點。

重點三：新增宅基地自愿有償退出機制

解讀：此次修改允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民在符合一定原則下退出宅基地。其原則是：

①自愿原則。政府不能強迫任何村民退出宅基地。

②有償退出。即農(nóng)民退出宅基地應有合理的補償，但具體的補償標準尚未明確。

該修改旨在通過其他途徑保障農(nóng)村村民的居住權，緩解農(nóng)村地少人多的緊張現(xiàn)狀。

同時，在總結試點經(jīng)驗的基礎上，新《土地管理法》下放宅基地審批權限，明確農(nóng)村村民住宅建設由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

重點四：對基本農(nóng)田進行永久性保護。

解讀：新法把舊法的“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”，這個修改不是簡單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。體現(xiàn)了對基本農(nóng)田永久保護這樣一個價值的理念。

第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴格管理。

同時，原來土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個微調(diào)，具體的劃定的比例由國務院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實際情況來確定。

重點五：為“多規(guī)合一”改革預留法律空間

解讀：建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施，實現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國務院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國土空間規(guī)劃體系的建立和實施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨編制和審批，最終將被國土空間規(guī)劃所取代。

考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進中，新《土地管理法》為改革預留了法律空間，增加第18條，規(guī)定：國家建立國土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護和建設活動的基本依據(jù)。

為了解決改革過渡期的規(guī)劃銜接問題，新《土地管理法》還明確：已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時在附則中增加規(guī)定：編制國土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。

重點六：合理劃分中央和地方土地審批權限

解讀：長期以來，地方對建設用地審批層級高、時限長、程序復雜等問題反映強烈。新《土地管理法》適應放管服改革的要求，對中央和地方的土地審批權限進行了調(diào)整，按照是否占用永久基本農(nóng)田來劃分國務院和省級政府的審批權限。

今后，國務院只審批涉及永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國務院授權省級政府審批。同時，按照誰審批誰負責的原則，取消省級征地批準報國務院備案的規(guī)定。

重點七：土地督察制度正式入法

解讀：土地督察制度旨在解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問題。從2006年開始，國務院就決定實施國家土地督察制度，對省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進行督察。

在充分總結國家土地督察制度實施成效的基礎上，新《土地管理法》在總則中增加第五條，對土地督察制度作出規(guī)定：國務院授權的機構對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。

以此為標志，國家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。

（來源： 拓維律師事務所、法律權威解讀）