富力地產(chǎn)在土地購(gòu)置、舊改、酒店“三駕馬車(chē)”的拉動(dòng)下，積極去負(fù)債、拓城更、穩(wěn)現(xiàn)金。

近日，富力地產(chǎn)成為廣州南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)大同村更新改造項(xiàng)目的正式合作企業(yè)。僅隔一日，富力+保利聯(lián)合又以全體社員表決100%同意率成為廣州赤沙村舊改合作意向企業(yè)。

有“舊改王”之稱(chēng)的富力地產(chǎn)在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，集團(tuán)已簽約合作城市更新項(xiàng)目超70個(gè)，可售面積超4000萬(wàn)平方米，其中92%的面積位于一線及二線城市，60%位于大灣區(qū)。目前，兩年內(nèi)目標(biāo)可轉(zhuǎn)化超1000萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值約2000億。

今年來(lái)，富力地產(chǎn)積極去杠桿降負(fù)債，先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債。此外，手頭還有超過(guò)180億的中長(zhǎng)期債券額度可供使用。2019年末，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金為384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。在下半年不發(fā)行新債券的情況下，不使用銀行授信，富力地產(chǎn)也基本能力償還今年所有債務(wù)。

在“三駕馬車(chē)”的拉動(dòng)下，良性去杠桿，平衡利潤(rùn)與負(fù)債，從而使公司業(yè)績(jī)穩(wěn)步攀升。2020年5月，富力地產(chǎn)集團(tuán)月內(nèi)權(quán)益合約銷(xiāo)售總金額約為人民幣106.2億元，銷(xiāo)售面積達(dá)約881500平方米。與上月相比，銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積分別上升15%和8%。依據(jù)此前，富力地產(chǎn)為2020年制定的銷(xiāo)售目標(biāo)為1520億元計(jì)算，前5月完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的24%。

加快推進(jìn)舊改促城市更新

在房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量向存量轉(zhuǎn)變的當(dāng)下，城市更新業(yè)務(wù)成為眾多房企轉(zhuǎn)型發(fā)展新方向。2019年，富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進(jìn)展，在三個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目中，公司轉(zhuǎn)化了179萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米，可售建筑面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，為富力地產(chǎn)未來(lái)穩(wěn)健增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

在富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目中，其一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%。2020年，富力地產(chǎn)將目標(biāo)設(shè)定為1520億元，同比增長(zhǎng)10%。可見(jiàn)，富力地產(chǎn)手頭優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目居多，城市更新也成為富力地產(chǎn)盈利增長(zhǎng)的重要一環(huán)。

值得一提的是，基于城市更新業(yè)務(wù)的重要性，富力地產(chǎn)決定將加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備提供機(jī)會(huì)。2019年，富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務(wù)上動(dòng)作頻頻：4月，富力地產(chǎn)正式成立了富力城市更新集團(tuán)，隨后又相繼成立了富力陜西城市更新集團(tuán)、富力華北城市更新集團(tuán)、富力深莞惠城市更新集團(tuán)。

知名地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，開(kāi)發(fā)商做城市更新項(xiàng)目關(guān)鍵得有耐心和科學(xué)的開(kāi)發(fā)理念，落實(shí)每個(gè)利益攸關(guān)者的相關(guān)問(wèn)題。而且要對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的盈利有一個(gè)精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)，才能有的放矢。

除了城市更新項(xiàng)目，富力地產(chǎn)還堅(jiān)持多元化跨界發(fā)展，擴(kuò)大酒店業(yè)務(wù)、增加投資性物業(yè)及物流倉(cāng)儲(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1382億元，營(yíng)業(yè)收入908億元，在包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、物流倉(cāng)儲(chǔ)等在內(nèi)的商業(yè)板塊中，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)12%。此外，富力地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中酒店及投資性物業(yè)市值共計(jì)約850億元，物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn)合并營(yíng)業(yè)額為82.4億元，該項(xiàng)業(yè)務(wù)也為公司帶來(lái)了持續(xù)穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流。

有業(yè)內(nèi)人士指出，酒店資產(chǎn)具有良好的保值、增值功能，既可以長(zhǎng)期持有，在需要現(xiàn)金時(shí)又可以將其用于融資。2019年，富力地產(chǎn)來(lái)自非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額為111.2億元，同比增長(zhǎng)6%。

降負(fù)債頻融資提升“造血”能力

高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，是行業(yè)發(fā)展的常態(tài)之一，去杠桿降負(fù)債成為頭部企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。

截至2019年底，富力地產(chǎn)約有622億元人民幣的債務(wù)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期，其中包括191億元到期債券和可回售債券，263億元銀行貸款以及148億元信托貸款。

為了應(yīng)對(duì)償債高峰，富力地產(chǎn)進(jìn)行了多輪融資，今年以來(lái)先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的PPN，此外還有100億元公開(kāi)債獲批待發(fā)行。上述100億元公開(kāi)債計(jì)劃將全部用于償付今年到期的公司債券。

富力地產(chǎn)在今年一季度已經(jīng)再融資約150億元人民幣。2019年末，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金為384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。在下半年不發(fā)行新債券的情況下，不使用銀行授信，富力地產(chǎn)也基本能償還今年所有債務(wù)。

而且，富力地產(chǎn)在2019年的拿地節(jié)奏也有所放緩。數(shù)據(jù)顯示，2019年富力地產(chǎn)拿地銷(xiāo)售比為0.17，同比進(jìn)一步下降。從富力地產(chǎn)的謹(jǐn)慎的土地投資態(tài)度也可以看出，公司正在有意控制負(fù)債水平。

對(duì)于富力地產(chǎn)控負(fù)債的舉措，惠譽(yù)也給出了相對(duì)正面的評(píng)價(jià)。惠譽(yù)認(rèn)為富力地產(chǎn)2020年拿地預(yù)算較2019年削減20%當(dāng)屬合理，原因是截至2019年末該公司5800萬(wàn)平方米的大規(guī)模土地儲(chǔ)備足以支持4-5年的合同銷(xiāo)售，從而為降杠桿提供了緩沖。而且在惠譽(yù)看來(lái)，富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)狀況較強(qiáng)，業(yè)務(wù)規(guī)模較大，業(yè)務(wù)多元化程度較高，且其開(kāi)發(fā)物業(yè)的EBITDA利潤(rùn)率高達(dá)30%左右，這彌補(bǔ)了該公司杠桿率較高的短板。

從融資成本看，富力地產(chǎn)融資利率處于6%-7%區(qū)間，且債務(wù)結(jié)構(gòu)健康穩(wěn)定，銀行貸款占比近半，資金成本也更低。但在民營(yíng)房企群體中，富力地產(chǎn)融資成本較低，同時(shí)也低于7.1%的行業(yè)平均融資成本。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年前四個(gè)月富力地產(chǎn)融資利率僅有5.6%。

4月29日，標(biāo)普確認(rèn)富力地產(chǎn)及子富力香港B+長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，標(biāo)普同時(shí)強(qiáng)調(diào)――由于富力地產(chǎn)積極再融資、額度的批準(zhǔn)以及在岸資本市場(chǎng)的強(qiáng)大地位，富力地產(chǎn)不太可能遭遇流動(dòng)性緊縮，目前流動(dòng)性緊張狀況將逐步得到緩解。

來(lái) 源：長(zhǎng)江商報(bào)