解讀《山東省建設(shè)用地控制標準（2019年版）》

山東省自然資源廳
（2019年1月8日）

   為進一步規(guī)范建設(shè)用地管理，促進依標準管地、用地、節(jié)地，省自然資源廳會同有關(guān)部門修訂完成《山東省建設(shè)用地控制標準》（以下簡稱《標準》）。2018年12月31日，省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于做好<山東省建設(shè)用地控制標準>實施工作的通知》（魯政辦發(fā)〔2018〕39號）。現(xiàn)就《標準》有關(guān)政策解讀如下：
   一、文件修訂背景和過程
   建設(shè)用地控制標準是國家或地方發(fā)布實施的建設(shè)項目統(tǒng)一用地標準，是工程項目設(shè)計、建設(shè)項目準入、土地供應(yīng)和審批、土地開發(fā)利用和供后監(jiān)管的重要準則和政策依據(jù)，對促進土地節(jié)約集約利用具有極其重要的意義。我省于2005年頒布實施了《山東省建設(shè)用地集約利用控制標準》（魯政辦發(fā)〔2005〕27號），在加強建設(shè)用地管理，提升節(jié)約集約用地水平方面發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，項目建設(shè)水平、產(chǎn)品生產(chǎn)工藝都有了較大提高，新的產(chǎn)業(yè)門類不斷出現(xiàn)，原標準已不能滿足當前形勢發(fā)展需要和土地節(jié)約集約利用需求，亟需修訂完善。為此，根據(jù)《山東省人民政府關(guān)于創(chuàng)建國土資源節(jié)約集約示范省的實施意見》（魯政發(fā)〔2018〕8號）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于做好省政府文件修改工作的通知》要求，省自然資源廳會同有關(guān)部門組織完成《標準》修訂工作。本次《標準》修訂是貫徹中央關(guān)于“堅持最嚴格的節(jié)約用地制度”的重要舉措，也是落實《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部第61號令）“組織制定節(jié)地標準體系和相關(guān)標準規(guī)范”的具體措施。
   《標準》修訂工作啟動以來，山東省自然資源廳、山東省土地調(diào)查規(guī)劃院、山東建筑大學(xué)等單位組成的課題組深入開展調(diào)查研究，廣泛收集整理土地使用樣本數(shù)據(jù)，充分學(xué)習(xí)借鑒江蘇浙江等先進省份經(jīng)驗成果，與省內(nèi)19個相關(guān)行業(yè)協(xié)會及研究設(shè)計單位深入溝通座談，多次赴有關(guān)部委就標準修訂工作進行溝通匯報，在此基礎(chǔ)上完成《標準》修訂。2018年8月，通過了由自然資源部、高校專家以及省發(fā)展改革委等10個省直部門人員組成的專家組論證。2018年11月21日通過了省政府第23次常務(wù)會議審議。
   二、文件主要內(nèi)容
   《標準》包括區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標、建設(shè)項目用地指標兩大部分。
   （一）區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標。共有五部分內(nèi)容：一是城市建設(shè)用地控制指標，包括人均城市建設(shè)用地和人均單項城市建設(shè)用地兩類指標；二是建制鎮(zhèn)建設(shè)用地控制指標，包括人均建設(shè)用地和建制鎮(zhèn)單項用地比例兩類指標；三是道路用地控制指標，包括城市道路和鎮(zhèn)村道路兩類指標；四是城市廣場用地控制指標；五是開發(fā)區(qū)用地控制指標，包括開發(fā)區(qū)投資強度，工業(yè)倉儲用地比例、道路與交通設(shè)施用地比例、綠地與廣場用地比例等，并將省級開發(fā)區(qū)按照地域差別劃分三等分別規(guī)定了用地控制標準。
   （二）建設(shè)項目用地指標。共有四部分內(nèi)容：一是工業(yè)用地指標，由基本規(guī)定和定額指標兩部分組成，包括33個行業(yè)大類，基本規(guī)定對農(nóng)副食品加工業(yè)等29個工業(yè)制造業(yè)和廢棄資源綜合利用業(yè)的投資強度、容積率、畝均產(chǎn)值、畝均稅收、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率7項指標分別作了規(guī)定；定額指標按照生產(chǎn)規(guī)模級別，對工業(yè)行業(yè)28大類、89中類、136小類工業(yè)行業(yè)的建設(shè)項目用地規(guī)模標準進行了規(guī)定。二是農(nóng)村居民點與城市住宅建設(shè)用地指標，包括村莊居民點、農(nóng)村新型社區(qū)和城市住宅三個方面，其中村莊居民點用地控制指標包括人均建設(shè)用地面積、戶均宅基地面積和容積率三項指標；農(nóng)村新型社區(qū)控制指標包括人均建設(shè)用地面積、人均住宅用地面積、住宅建筑面積凈密度三項指標；城市住宅控制指標包括規(guī)劃建設(shè)用地容積率和住宅建筑面積凈密度兩項指標。三是基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)用地指標，對交通基礎(chǔ)設(shè)施和其它市政基礎(chǔ)設(shè)施的用地指標進行了規(guī)定。其中交通基礎(chǔ)設(shè)施包括民用機場、港口、鐵路等六類設(shè)施；其它市政基礎(chǔ)設(shè)施包括電力、通信、給水等十類設(shè)施。四是公共服務(wù)設(shè)施項目建設(shè)用地指標，包括商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地、教育系統(tǒng)建設(shè)用地、衛(wèi)生系統(tǒng)建設(shè)用地等20類建設(shè)項目的67項小類用地。
   三、文件的主要特點
   本次修訂主要有以下三個特點：
   （一）嚴守國家標準不突破。目前國家已陸續(xù)發(fā)布實施包括工業(yè)項目、公路、鐵路、電力、石油天然氣等項目在內(nèi)的20余項土地使用標準，對于此類項目，《標準》修訂過程中嚴格以國家標準為準則，確保省標準不低于國家標準要求。
   （二）標準體系更加完善。對不同項目進行歸類匯總，進一步明晰體系框架，如將文教體衛(wèi)和行政辦公用地歸類為公共服務(wù)設(shè)施用地，將交通用地、供熱工程、燃氣工程等歸類為基礎(chǔ)設(shè)施項目用地等，同時相比國家標準而言，增加了部分新興行業(yè)用地指標，如物流園、老年人設(shè)施等，標準體系更加完整，覆蓋行業(yè)更加廣泛。
   （三）適度放寬公益類設(shè)施指標。為適應(yīng)當前公益類設(shè)施用地新需求，提升民眾生活服務(wù)水平，我們適度放寬了部分公益類項目用地指標，如考慮教育用地戶外活動場地需要，幼兒園用地面積按不同規(guī)模提高了2-5平方米/生；充分分析當前中醫(yī)院用地趨勢，將不同規(guī)模中醫(yī)醫(yī)院的用地指標分別放寬了7-13平方米/床。
   （四）強化工業(yè)用地和農(nóng)村居民點用地標準控制。我省土地利用仍然存在粗放利用的問題，尤其在工業(yè)用地和農(nóng)村居民點用地方面較為突出，提高工業(yè)用地和農(nóng)村居民點用地利用水平也成為推動新舊動能轉(zhuǎn)換和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為此，《標準》修訂堅持問題導(dǎo)向，對兩項指標進行了重點修訂。對于工業(yè)項目用地，為落實建設(shè)用地數(shù)量和強度雙控的要求，在原來國家工業(yè)項目建設(shè)用地五項控制指標（投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率）的基礎(chǔ)上中增加了畝均產(chǎn)值和畝均稅收兩個產(chǎn)出性指標，為學(xué)習(xí)借鑒浙江等省經(jīng)驗，推進“畝均論英雄”“標準地”制度改革奠定基礎(chǔ)。為加強指標約束，分行業(yè)對部分指標進行了測算提升，如行業(yè)投資強度平均控制指標值是2005年的兩倍以上，30個工業(yè)行業(yè)中有29個容積率有所提高，通過標準的提升進一步倒逼產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和企業(yè)提質(zhì)增效。對于農(nóng)村居民點用地，針對當前農(nóng)村宅基地面積超標、閑置空置數(shù)量較多、不同地區(qū)面積差異較大等現(xiàn)狀，按照城郊、遠郊、平原、山區(qū)等不同類型明確新建宅基地用地標準。圍繞鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，研究制定了農(nóng)村新型社區(qū)用地控制指標。
   （五）成果簡便易查，便于使用。修訂后的《標準》將區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標和各行業(yè)建設(shè)項目用地指標集為一冊，按建設(shè)項目進行分類，根據(jù)項目規(guī)模的大小分別規(guī)定用地指標，便于項目設(shè)計者、項目建設(shè)者和土地管理者查閱使用。
   四、文件實施過程中需注意的問題
   《標準》既是建設(shè)單位、設(shè)計單位、科研機構(gòu)編制可行性研究報告、初步設(shè)計過程中確定項目用地規(guī)模的重要標準，又是自然資源主管部門用地審批、土地供應(yīng)、供后監(jiān)管的依據(jù)。在實施過程中應(yīng)注意以下幾個問題：
   （一）各行業(yè)、各部門在項目設(shè)計、可行性研究報告編制、用地預(yù)審、項目報批、土地供應(yīng)、項目驗收、批后監(jiān)管、用地績效評估等環(huán)節(jié)均要嚴格執(zhí)行《標準》，市、縣自然資源主管部門要將土地使用標準的相關(guān)內(nèi)容納入國有建設(shè)用地劃撥決定書和出讓合同中。
   （二）《標準》既有宏觀區(qū)域規(guī)劃指標控制，又有建設(shè)項目準入和用地規(guī)模上限控制。區(qū)域規(guī)劃控制指標對城鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地指標進行了規(guī)定，所有相關(guān)規(guī)劃編制過程中必須遵循；建設(shè)項目準入標準主要是建設(shè)項目投資強度、容積率、綠地率、畝均稅收等控制指標，項目準入前要嚴格審查；建設(shè)項目用地定額標準按照行業(yè)類型和生產(chǎn)規(guī)模對建設(shè)項目用地規(guī)模進行了規(guī)定，所有建設(shè)項目都應(yīng)控制在用地規(guī)模標準內(nèi)，不應(yīng)突破《標準》確定的用地規(guī)模上限。
   （三）本《標準》是我省在國家有關(guān)標準的基礎(chǔ)上制定的地方性標準，是根據(jù)我省經(jīng)濟社會發(fā)展需要和行業(yè)發(fā)展需求制定的更為嚴格的標準。對于尚未納入本《標準》的建設(shè)項目，有國家土地使用標準的執(zhí)行國家標準，國家尚未頒布土地使用標準的，可以參照國家有關(guān)建設(shè)標準或行業(yè)規(guī)劃、規(guī)范等確定用地規(guī)模。對國家、省均未出臺用地標準且未頒布有關(guān)建設(shè)標準的建設(shè)項目，以及確因安全生產(chǎn)、地形地貌、工藝技術(shù)等有特殊要求，確需突破相關(guān)用地規(guī)模的建設(shè)項目，應(yīng)當依據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范開展建設(shè)項目節(jié)地評價工作的通知》（國土資廳發(fā)〔2015〕16號）要求，規(guī)范開展建設(shè)項目節(jié)地評價。
   （四）本次修訂未單獨制定我省禁止、限制供地項目目錄，統(tǒng)一執(zhí)行國家頒布的《限制用地項目目錄（2012年本）》《禁止用地項目目錄（2012年本）》。

                                                                 （文章來源：青島西海岸新區(qū)政務(wù)網(wǎng)）